Per gli Italiani, la casa ha sempre avuto un valore particolare, e spesso rappresenta il primo obiettivo nella vita delle persone.

Questa attitudine culturale ha portato il 73% della popolazione a possedere almeno una casa di proprietà e tale dato è tra i più alti al mondo. Si tratta sicuramente di una statistica che ha portato ripercussioni positive sul tessuto sociale del Paese e che ha contribuito in maniera determinante a realizzare il grande boom economico italiano dagli anni ’60 sino agli anni 2000.

Certamente avere un’abitazione di proprietà nella quale si vive con la propria famiglia è un importante elemento di sicurezza e stabilità. Ma la grande propensione degli italiani a investire nel mattone spesso non si ferma alla prima casa.

In gran parte della popolazione è diffusa l’idea che il mattone sia un investimento sicuro e sempre redditizio, un bene rifugio sul quale investire anche la maggior parte dei propri risparmi.

Ma è davvero così?

Oggi vi è un enorme patrimonio immobiliare inutilizzato, moltissime persone possiedono una o più case, magari avute in seguito a un’eredità e vendere questi immobili può essere in molti casi complesso.

Anche se, come abbiamo appena citato, si tende ad attribuire agli immobili uno status speciale, il mattone è solo uno dei tanti modi per investire i tuoi risparmi. Quindi l’asset immobiliare, fatta eccezione per la prima casa, deve essere trattato come qualsiasi altro strumento finanziario.

Ma facciamo un passo indietro: a prima vista, chi è proprietario di una o più case è sempre stato ritenuto uno che in fin dei conti non se la passa proprio male. Ma siamo sicuri che questa ricchezza sia davvero reale e produca ancora del vero valore per chi la detiene?

Inizio questa mia riflessione analizzando dei dati oggettivi.

Secondo l’ultimo rapporto ISTAT, negli ultimi 8 anni il valore delle case è calato mediamente di oltre il 15%, e se guardiamo il dato relativo alle vecchie abitazioni, questo è ancora più negativo, con valori scesi di oltre il 22%.

Il rapporto annuale 2017 dei dati statistici notarili, ci dice che sono sì aumentate le compravendite di un 6% rispetto all’anno precedente, e questo potrebbe farci pensare ad una ripresa del mercato, ma il valore medio è passato da 148.000€ a 126.000€.

Un ulteriore dato che ci dimostra l’abbondanza di offerta e relativo calo dei prezzi è l’incremento del 23% dell’offerta nelle aste immobiliari.

L’ultimo aspetto ci fornisce anche un sentiment sul rischio paese di cui tanto si discute negli ultimi tempi: gli investitori esteri nel primo semestre 2018 hanno investito il 48,2% in meno rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso.

Cosa possiamo capire in sintesi da tutto ciò?

1. La crisi del mattone dopo 10 anni non è finita. Probabilmente questo sarà il nuovo livello del mercato immobiliare italiano;
2. Sempre più proprietari di immobili cercano di disfarsene o per volontà, o per necessità;
3. Qualcuno vende, qualcuno acquista. Vero, ma su che valori? Se ho un immobile che non riesco a vendere (ovvero è da mesi o anni, sul mercato), alla fine mi accontento (o sono costretto) ad accettare una cifra più bassa per monetizzare.

Abbiamo sempre più case sul mercato, sempre più vecchie (quindi con tecnologie non adeguate e con tecniche di risparmio energetico non attuali, ovvero con un mantenimento assai costoso), che in definitiva valgono sempre meno.

Non mancano immobili, mancano immobili appetibili.

Secondo la valutazione delle famiglie, l’abitazione di residenza, vale in media circa 1.800 euro al metro quadrato, il 7%in meno rispetto al valore del 2014 e il 23% in meno rispetto a quello del 2006, un andamento complessivamente in linea con quello evidenziato dall’Indice dei prezzi delle abitazioni dell’Istat.

C’è solo un piccolo problema: questi 1.800 euro/mq sono una valutazione, e non il prezzo finale di vendita, che come abbiamo visto, e come riportano i dati, è in costante inesorabile calo. Questo dà una percezione di essere “ricchi” perché si possiede casa, che vale ancora molto, ma molto spesso non è più così. Questi dati ovviamente variano sensibilmente da zona a zona.

Oltre a questi aspetti, venendo alle tensioni tra l’Italia e l’unione europea, e le voci di una patrimoniale sempre più insistenti, non ci sarebbe nemmeno troppo da stupirsi se al governo si decidesse non di mettere direttamente le mani nelle tasche degli italiani (tassando depositi bancari ed investimenti), ma farlo in maniera indiretta e decisamente più semplice. Ovvero aumentando l’imposizione fiscale sulla principale ricchezza degli italiani che difficilmente può essere trasferibile all’estero per eludere questa imposizione. Di che cosa si tratta? Ovviamente delle case di proprietà.

Ricapitolando: la ricchezza delle famiglie è allocata per la maggior parte in un’asset class che per propria natura è tra le più illiquide sul mercato, si basa su valutazioni teoriche e non di mercato, mentre tassazione e imposte sono certe e reali, e possibili patrimoniali non sono oggi da escludere. Quello che fino a ieri era ritenuto un tesoretto, in realtà a guardarlo bene, tanto tesoretto forse non lo è più…

In definitiva l’investimento immobiliare potrebbe essere un’alternativa di diversificazione ma solo in qualche caso e soprattutto se acquistate casa in una grande città o in una località turistica rinomata.

Nel valutarlo non si può però evitare di tenere in considerazione tutti i fattori sopra elencati (valutazione e non prezzo effettivo di vendita, tasse, rischio patrimoniale, liquidabilità).

L’importante è entrare nell’ottica che il mattone è un asset come tutti gli altri e a cui esistono delle alternative.

Se sei interessato a fare una valutazione della tua posizione non esitare a contattarmi!